（PCC）中国城市研究中心-海外行思系列
作者：任婕，
同济大学建筑与城市规划学院，博士研究生；北卡罗来纳大学教堂山分校城市和区域规划系联合培养博士生。renjie_cathy@163.com
美国烟草园区（ATC: American Tobacco Campus）位于美国北卡罗来纳州达勒姆市（Durham），占地16英亩（约合6.47公顷），建筑面积约100万平方英尺（约合92903m²）。该场地承载了1870—1980年代北卡罗来纳州烟草工业发展的丰富历史，是达勒姆市重要的工业遗产，并在2000年被列入“美国国家历史名胜古迹登记册”。2002年，在达勒姆市政府的支持下，Capitol Broadcasting公司启动了美国烟草园区的复兴和再开发项目，更新项目获得了极大成功，不仅将原本废弃的工业场地打造成为该市的新名片，还极大促进了当地的城市更新和经济复苏。
1 历史上的美国烟草园区
美国烟草园区（图1）曾是美国烟草公司的所在地，该公司曾是全世界最大的烟草公司，鼎盛时期一度占据了美国烟草市场90%的份额，其独一无二的“好彩”（Lucky Strike）品牌更是家喻户晓。历史上，美国烟草公司是达勒姆市的明星企业和主要雇主，对该市经济发展意义重大。然而，随着人们对健康问题的重视，烟草行业日渐衰退，美国烟草公司于1987年关停了其在达勒姆的工厂，并搬迁至里兹维尔市（Reidsville）。此后，美国烟草园区周边的商业、生活设施也逐渐衰败。在之后的十多年间，这块场地除了偶尔被当地警察用作战术训练场地外，大部分时间处于闲置和被遗弃的状态[1]。
2 美国烟草园区更新项目的实施过程及绩效
美国烟草园区更新项目的实施过程可分为三个阶段。其中，主体改造工作在第一阶段（2003—2004年）进行，改造内容包括：修复园区内标志性的砖砌“好彩”烟囱；福勒（Fowler）、斯特里克兰（Strikland）、里德（Reed）和华盛顿（Washington）四栋大楼；新建两个停车场；在场地中引入水景（Bull River）来增加场地的吸引力。2005年5月，Capitol Broadcasting公司启动了美国烟草园区更新项目的二期工程，致力于改造场地北部剩余的四栋建筑。两个阶段的改造工作都保留了建筑原有的砖砌外观，而将其功能更新为办公、餐饮、居住、娱乐、活动场地等。最后一个阶段，Capitol Broadcasting公司在场地东侧建造了达勒姆表演艺术中心，该中心于2008年11月30日正式开业，2011年已发展成为全美上座率最高的艺术表演中心之一[3]（图2）。
美国烟草园区的复兴和再开发对达勒姆市的经济复兴起到了重要作用。研究显示，在美国烟草公司闲置的17年间（1987—2003年），达勒姆市中心每年完成的重大开发项目不足一个；在美国烟草公司一期工程完工并开放后的五年（2005—2009年），该市共完成16个重大项目，每年完成的重大开发项目在3个以上。2000—2003年间，达勒姆市的规划部门每年批准的开发项目数量仅为3.75个，至2005—2009年间，该数量上升至11.80个。此外，与2002—2004年相比，2005—2007年达勒姆市的房地产销售数量增加了62%，平均销售价格上涨115%，销售总金额增加了248%[4]。
3 美国烟草园区更新项目的更新策略
（1）尊重和保护历史元素
在更新过程中，保留了园区中代表性的红砖烟囱、水塔，许多建筑的砖墙和木梁也得到了保留与修复，最大限度地保留了工业遗产原本的风貌，并通过布置具有工业元素的艺术品、装饰壁画等，记录着独属于这片场地的历史与文化（图3—图5）。
（2）整合多样化的空间和功能
园区在开发过程中非常重视功能混合，除了大量甲级办公空间，场地内还有多样的餐饮、娱乐（影院、艺术中心等）、活动（室内的婚礼、会议场地和户外的活动场地）、运动（篮球场、棒球场等）和居住空间。多样化空间和功能的整合使得美国烟草园区成为一个极具生机和活力的社区（图6）。此外，场地内的办公空间兼顾了不同企业的办公需求，不仅吸引了葛兰素史克（GSK: GlaxoSmithKline）、小蜜蜂（Burt’s Bees）等知名大公司的入驻，还吸引了众多初创企业在此集聚。目前，园区内共有不同规模的企业85个，提供4000多个工作岗位。
（3）提供舒适宜人的公共空间
场地中设计了丰富多样且优美舒适的公共空间及设施，包括绿地、喷泉、公共座椅等，不仅为园区的办公人员提供了多样化的工作、休闲环境，也吸引了众多游客前来观光游览（图7,图8）。
4 美国烟草园区更新项目的成功经验
在Capitol Broadcasting公司之前，ABD Associate公司和Blue Devil Ventures公司曾先后尝试开展美国烟草园区的更新工作，但都因无法获得公众支持和无法找到投资者而未能成功。美国烟草园区更新项目最终的成功得益于税收优惠政策，以及达勒姆市政府和早期租户等对改造项目的支持。
（1）北卡罗来纳州历史遗产税收抵免政策
1997年，北卡罗来纳州议会通过了一项历史性修复税收抵免法案，将历史遗产修复后创收的税收抵免从5%提高到了20%，并为非创收的建筑成本实行30%的税收抵免。该项政策的实施是Capitol Broadcasting公司决定致力于美国烟草园区更新的关键[5]。
（2）美国新市场税收抵免计划
2000年，美国国会制定了新市场税收抵免计划（New Market Tax Credit Program，简称NMTC计划），旨在通过向投资低收入地区经济发展项目的投资者提供税收抵免，撬动私人资本对经济落后社区的投资。通过NMTC计划获得的融资在美国烟草公司更新项目中发挥了重要作用，分别占到一期和二期项目总成本的53%和33%左右[4]。
（3）达勒姆市的资金激励政策
美国有着发达的公路交通体系，大部分地区需要小汽车出行，因此1990年后，美国几乎所有重大重建或新开发项目都伴随着大型停车场的开发[6]。为了支持美国烟草园区改造项目的实施，达勒姆市政府通过增加财产税税率为该更新项目筹措了4320万美元，用于场地内两个停车场的建设[3]，对吸引美国烟草园区的企业入驻、旅客游览起到了重要作用。
（4）早期租户的承诺与支持
美国烟草园区所在的达勒姆市是杜克大学的所在地。作为美国烟草园区更新项目的主要支持者，杜克大学在项目筹备期间承诺租赁其中10万平方英尺（约合9290m²）的办公空间。时至今日，杜克大学仍然是该园区的重要租户，在园区内的多个大楼中设有办公场所。此外，葛兰素史克公司也是园区内早期的重要租户。这些科研机构、大公司的承诺入驻，为项目的推动注入了信心，推动了项目的顺利启动[3]。
注：图1—图2、图5均源自https://www.hipstorical.com/american-tobacco-campus/；图3—图4、图7—图8为作者拍摄。